Как заключается договор краткосрочного найма жилого помещения

Одним из законных оснований для заселения и проживания в квартире является договор найма краткосрочного найма жилого помещения. Заключение данного договора позволяет зафиксировать основные условия для пользования жильем, в том числе срок его действия.

Помимо общих оснований, установленных законодательством для оформления подобных документов, Гражданский кодекс РФ регламентирует ряд нюансов, имеющих отношение только к краткосрочным договорам найма. Особенности составления договора, а также содержание его условий, будет рассмотрено в данной статье.

Краткосрочный наем жилья

Особенности и образец

Несмотря на то, что действие положений договора найма охватывает жилищные правоотношения, его условия регулируются общими и частными нормами ГК РФ, распространяющимися на все виды аналогичных договоров. Особенности согласования условий такого контракта между сторонами обусловлены единственно возможной целью предоставления предмета договора – проживание граждан в жилом помещении.

Стороны данной сделки определены в ст. 671 ГК РФ:

  • Собственник помещения – физическое лицо или предприятие;
  • Наймодатель – лицо, уполномоченное собственником на совершения определенного перечня полномочий по сдаче помещений в наем;
  • Наниматель – только физическое лицо, так как организации могут получать жилые помещения исключительно в рамках арендных или иных аналогичных правоотношений.

Передача ключей от съемного жилья

Для предоставления жилья на условиях найма могут быть предусмотрены особые основания. В частности, в домах государственного или муниципального жилищного фонда такие основания регламентируются правилами постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Конкретным основанием для выделения помещения в наем будет являться:

  • Наступление порядковой очереди предоставления жилья;
  • Наличие специально оговоренных в законе льготных оснований, позволяющих претендовать на выделение жилья в первоочередном порядке;
  • Наличие обстоятельств, дающих право на внеочередное получение помещений.

Отдельным видом найма является наем помещений в жилищном фонде социального назначения, который регламентируется нормами жилищного законодательства. Основной особенностью его заключения является бессрочный характер правоотношений граждан и наймодателя.

Обратите внимание! Для частного жилищного фонда такие правила устанавливаются собственником или, по отдельному распоряжению, управляющим таким фондов (наймодателем).

При возникновении правовых оснований для получения жилья на условиях найма, граждане должны заключить договор. Если срок стандартного договора найма не должен превышать пять лет, то краткосрочный наем не может превышать одного года.

Первая страница договора найма краткосрочного найма жилого помещения

Первая страница договора найма

Особенности содержания текста договора краткосрочного найма, а также условий его исполнения, предусмотрены ст. 683 ГК РФ:

  • Отсутствует обязанность указывать в тексте договора иных граждан, которые будут проживать в данном жилье;
  • Право преимущественного продления контракта на новый срок зависит от соглашения сторон;
  • Жилье не может быть передано в поднаем, если иное прямо не оговорено условиями соглашения;
  • Не применяется обязательное правило о возможной замене нанимателя;
  • Отсутствие обязанности собственника или наймодателя соблюдать процедуру принудительного выселения при нарушении условий проживания или порче помещения.

Указанные вопросы стороны имеют право согласовать самостоятельно и, при наличии обоюдного согласия, включить их в содержание документа.

Важно! Образец типового договора краткосрочного найма может быть утвержден самим собственником или наймодателем. Для помещений в государственном или муниципальном фонде образец документа может утверждаться в нормативных правовых актах.

Так как стороны по договору вправе сами определять его условие, содержание текста контракта для помещений в одном доме может существенно отличаться. Главное условие к форме договора – составление его в письменной форме и подписание обеими сторонами.

Образец договора краткосрочного найма жилья скачать

Передаточный акт

Передаточный акт

Передаточный акт при краткосрочном найме жилья

Хотя глава 35 ГК РФ, регламентирующая условия заключения найма жилья, не содержит норм о составлении передаточного акта, требование о его наличии содержится в аналогичных правилах правоотношений аренды. В этой части условия о необходимости составлять акт приема-передачи распространяются и на договор краткосрочного найма.

В содержание данного акта входят следующие элементы:

  • Указание на реквизиты договора найма, которым урегулирован вопрос о передаче помещения нанимателю;
  • Описание предмета найма – его технические и качественные характеристики;
  • Детальное описание недостатков помещения, выявленных в процессе визуального осмотра;
  • Перечень дополнительного имущества и технических принадлежностей, передаваемых вместе с помещением.
Обратите внимание! Передаточный акт составляется как при заключении договора, так и после его окончания и передачи объекта собственнику.

Поэтому от содержания передаточного акта могут зависеть основания для возмещения ущерба законному владельцу помещения.

Если при осмотре у сторон не возникает разногласий или возражений о характеристиках объекта, они подписывают его в момент фактической передачи помещения. При наличии возражений, они детально описываются в тексте акта.

Передаточный акт при краткосрочном найме жилого помещения скачать

Нужно ли регистрировать

Нужна ли регистрация договора

Обычный договор найма подлежит обязательной государственной регистрации, такое требование предусмотрено ст. 674 ГК РФ. Основанием для введения подобного правила является факт возникновения у собственника ограничения (обременения) по распоряжению и пользованию объектов на срок действия договора найма. Исключение из данного правила установлено только для договоров, срок которых не превышает одного года.

Срок действия краткосрочного договора не может превышать одного года. Следовательно, на него не распространяются требования о проведении государственной регистрации, а вступление договора в силу обусловлено его подписанием сторонами и последующей передачей объекта.

Продление срока действия соглашения не означает, что оно подлежит регистрации. В этом случае фактически совершается новая самостоятельная сделка и заключается новый контракт, срок которого в любом случае не может превышать одного года.

Продление

Продление договора краткосрочного найма жилья

Стандартное правило для договора найма гласит, что граждане имеют преимущественное право на заключение соглашения на новый срок. При этом, наймодатель не вправе отказать гражданам в продлении срока действия контракта, если наниматель согласен заключить его на условиях, предлагаемых третьим лицам.

В отношении краткосрочного найма такое правило действует с учетом важного ограничения – предусмотреть право преимущественного продления соглашения могут только его сторону, путем включения соответствующего условия в текст документа. Содержание конкретных норм документа для определения такого права должны сформировать стороны.

Обратите внимание! Если стороны включили подобный пункт в текст документа, они могут предусмотреть иной порядок уведомления жильцов, отличный от стандартного порядка с трехмесячным уведомлением.

Если условия договора будут содержать нормы о приоритетном праве на продление срока соглашения, наймодатель будет обязан уведомить жильцов об этом в заранее оговоренный период времени. Также у собственника в любом случае сохраняется право отказать в продлении срока найма, если он не планирует сдавать его третьим лицам на протяжении следующего года.

Конкретный порядок реализации преимущественного права стороны также могут регламентировать в тексте соглашения по обоюдной договоренности.

Так как на условия данного договора не распространяются требования ст. 684 ГК РФ, продление осуществляется только по вновь заключаемому соглашению, либо выраженному иным способом согласию наймодателя на продолжение сделки по аналогичным условиям.

Расторжение

Основания для расторжения договора

Анализ норм главы 35 ГК РФ позволяет выделить следующие основания для расторжения договора краткосрочного найма:

  • Истечение его срока и отсутствие желания сторон на его продление;
  • Отказ собственника (наймодателя) продлить действие договора;
  • Нарушения условий проживания, ведущие к порче объекта, или создающие угрозу причинения ущерба помещению, а также имуществу или интересам жильцов соседних помещений;
  • Наличие задолженности по оплате найма или коммунальных услуг более двух раз после наступления срока платежей.
Обратите внимание! Расторжение договора в последних двух ситуациях осуществляется в судебном порядке. Однако для краткосрочного найма отсутствует условие о необходимости соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора (направление претензии жильцам и т.д.).

В случае нарушения условий проживания и сроков оплаты, юридическим основанием для расторжения соглашения будет являться судебное постановление. При отказе от его исполнения решение суда направляется на принудительное исполнение.

Важно! При смене собственника помещения, условия краткосрочного контракта по найму помещения не изменяются, и он не может быть расторгнут досрочно по требованию одной из сторон при отсутствии иных оснований, прямо указанных в законе или содержании договора.

Еще одно особое основание для досрочного расторжения контракта предусмотрено в п. 3 ст. 687 ГК РФ — аварийное состояние объекта или наступление обстоятельств, при которых жилье становится непригодным для основной цели использования. Данное основание должно подтверждаться актом межведомственной комиссии по факту оценки состояния здания или отдельного помещения, а расторжение контракта осуществляется в судебном порядке по инициативе любой из сторон.

Глава 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» скачать
Поделитесь с коллегами:



  • Рубрики: Договора.