Налог с продажи квартиры

При реализации недвижимого имущества в некоторых случаях у продавца возникает обязательство уплатить подоходный налог с продажи квартиры. Платить взносы в бюджет с полученного дохода нужно будет при определенных ситуациях, и главную роль здесь играют два основных условия:

  • временной интервал, на протяжении которого объект недвижимости находился во владении собственника;
  • стоимость, которая была уплачена покупателем за приобретенную квартиру (дом).

Налог с продажи квартиры

Длительный период владения собственности и оплата налога

Оплачивать взносы в государственный бюджет при совершении сделки по реализации квартиры другому лицу не потребуется в том случае, если данный объект находится у лица в собственности от трех лет и более. Законодательно определено (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ), что с такого дохода оплачивать взносы в государственный бюджет не нужно. При этом цена реализации квартиры не имеет значения.

Срок владения квартирой или домом рассчитывается не по календарным месяцам, а в количестве 36-ти месяцев от даты, которая отражена в правоустанавливающем документе. Эти сведения вносятся в строку Свидетельства на право владения, где указывается дата регистрации объекта в госреестре.

Возможно, такой способ определения периода владения имуществом не совсем верен юридически, поскольку дата госрегистрации сделки по переходу собственности и дата оформления Свидетельства на право владения могут отличаться на несколько дней. Следует обращать внимание на данный факт, если это будет иметь существенное значение.

Существуют исключения, когда не играет роли момент выдачи правоустанавливающего документа на имущественный объект и владения им. К ним относятся:

  • передача прав на владение по процедуре наследования (п.4 статьи 1152 ГК РФ);
  • возникновение прав при покупке жилья в кооперативе, которые возникают в момент полного расчета по выделенному паю и составления акта передачи имущественного объекта (п.4 статьи 218 ГК РФ);
  • получение имущественных прав до 1998 года, когда госрегистрация и оформление Свидетельства на собственность не осуществлялись (п.1 статьи 6 Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ).

Как следует из законодательных актов, вносить налоговые платежи с дохода от реализации жилья, которое находилось в собственности 36 месяцев и более, исчисляемых от даты приобретения прав владения, не нужно. Нет необходимости и декларировать полученные за жилье средства, поскольку этот доход не облагается налоговыми ставками.

Краткосрочный период владения имуществом

В случае если объект недвижимости находится во владении сроком менее 36-ти месяцев с момента приобретения, а с 2016 года — это 5 лет то, скорее всего, придется уплачивать взнос в бюджет. Однако при совершении сделки появляется существенный фактор – стоимость жилья, который является налоговой базой для расчета суммы налога.

Продавцу предоставляется право выбрать способ уменьшения дохода. Первый из них заключается в получении имущественного вычета, а второй – в уменьшении доходов на затраты, которые возникли у собственника в результате приобретения проданного имущества.

Имущественный вычет


Размер налогового вычета при реализации объекта недвижимости, который находился в собственности менее тридцати шести месяцев, будет определяться законом. Уменьшение дохода в данном случае может составлять 1 млн.руб., что установлено пп.1 п.1 и пп.1 п.2 ст. 220 НК РФ. Сумма свыше этого установленного предела будет служить налоговой базой для расчета ставки 13%.

В случае, если стоимость реализованного жилья равна или меньше 1 млн.руб., то уплачивать взнос в бюджет не нужно.

Пример А:

Цена продажи жилого помещения составляет 3,2 млн.руб. Базой для расчета налога будет являться сумма:
3,2 млн. руб. (цена квартиры) – 1 млн.руб. (налоговый вычет) -= 2,2 млн. руб.
Сумма налога с продажи квартиры будет следующей:
2,2 млн. руб. * 0,13 = 286 тыс. руб.

Пример Б:

Стоимость, по которой была реализована квартира, составляет 900 000 руб., что меньше установленного законом предела (1 млн. руб.). В данной ситуации вычет превышает сумму дохода, а значит, база для расчета налога равна 0 руб.
Аналогичный случай расчета применяется и в случае, когда цена объекта равна сумме налогового вычета, следовательно, сумма налога также равна 0 руб.

В случае с продажей долевой собственности установленная законом сумма имущественного вычета будет распределяться между всеми совладельцами пропорционально их долям. Такое правило действует только при реализации всей квартиры как единого объекта, по одному договору на сделку. Если же каждый из собственников будет продавать свою часть имущества в разное время и по отдельному договору, то вычет в 1 млн.руб. будет применяться в каждом отдельном случае для продавца.

Самым удобным вариантом при продаже жилья, находящегося в долевой собственности, будет разделение лицевых счетов всех совладельцев (выделение части каждого «в натуре»). Связано это с тем, что незначительную долю (например, 25/154) выделить невозможно. Такой совладелец не получит отдельного правоустанавливающего документа и не сможет продать эту долю по отдельному договору купли-продажи. А эти два условия являются основными для получения налогового вычета.

Пример А:

Два равноправных совладельца жилья (по ½ на каждого) решили его продать одновременно.

Вариант 1

Продажа квартиры состоится как реализация единого объекта, по одному соглашению о сделке. Стоимость жилья оценена в 2,6 млн.руб. Доход каждого из совладельцев составит:
2,6 млн.руб. * ½ = 1,3 млн.руб.

Каждому продавцу принадлежит право воспользоваться налоговым вычетом, который будет распределен пропорционально долям владения квартирой – по 500 000 руб.

Соответственно, облагаемый налогом доход для каждого продавца составит:
1,3 млн.руб. – 0,5 млн.руб. = 0,8 млн.руб.
Сумма налоговых платежей за продажу каждой доли составит:
800 000 руб. * 0,13 = 104 000 руб.

Вариант 2

Квартиру совладельцы продают отдельно по долям, составив по каждой продаже отдельный договор. В обоих соглашениях о сделке указана цена – 1,3 млн.руб., а на каждую продаваемую часть оформлен отдельный правоустанавливающий документ на собственность.

В этом случае каждому из продавцов принадлежит право применить налоговый вычет в полном объеме — 1 млн.руб. На практике это выглядит следующим образом:

1,3 млн.руб. (стоимость доли) – 1 млн.руб. (сумма вычета) = 0,3 млн.руб. (облагаемый доход)
Налоговой базой будет являться сумма 300 тыс.руб. для каждого продавца, а сумма налоговых отчислений составит:
300 000 руб. * 0,13 = 39 000 руб.

Внимание! Следует помнить, что при реализации недвижимого объекта, который находился во владении до трех и менее лет, подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ следует в любом случае, даже если налоговый вычет полностью покрыл сумму дохода. В ином случае придется заплатить штраф.

Уменьшение доходов за счет расходов


Уменьшить налогооблагаемую базу продавец может методом «доход минус расход». Такой способ определен пп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ. На все расходы по приобретению имущества должны быть подтверждающие документы. Затраты могут быть увеличены за счет вложений в ремонт, однако следует учесть, что данный факт будет проверяться налоговой службой.
В данной ситуации базой для налогообложения будет служить сумма разницы между доходом от продажи квартиры и расходами на ее приобретение в прошлом и ремонт.

Пример А:

Вариант 1

Собственник продает квартиру, владел которой на протяжении 30 месяцев. Стоимость объекта составляет 4,2 млн.руб., документально подтвержденные затраты на приобретение жилья составляют 3,5 млн.руб. Доход, который будет облагаться налогом составляет:

4,2 млн.руб. (цена продажи) – 3,5 млн.руб. (затраты) = 0,7 млн.руб.

Сумма налога будет такая:
700 000 руб. * 0,13 = 91 000 руб.

Вариант 2

Цена продаваемого жилья составляет 2,7 млн.руб., все траты по приобретению этого объекта и его ремонта, подтверждены документально и составили 3 млн.руб. В данном случае налогооблагаемая база равна 0, поскольку расходы превышают доходы, а значит, налог платить не нужно.

Следует помнить, что декларировать доход необходимо в любом случае. Документы обо всех затратах на жилье следует прилагать к декларации (договор купли-продажи, Свидетельство права собственности, платежные поручения, квитанции, чеки, расписки об оплате и пр.).

Доказательством трат, при отсутствии финансовой документации, может служить пункт договора сделки, где указано, что расчеты произведены полностью. Однако при приобретении недвижимости у ИП или юридического лица прилагать документы о затратах необходимо.

Особенности использования способов уменьшения дохода

Метод «доходы минус расходы» выгоден для продавца в том случае, если затраты на приобретение квартиры составили более одного миллиона рублей. В иных ситуациях следует воспользоваться налоговым имущественным вычетом, поскольку подтверждение покупной стоимости жилья не потребуется. Необходимо учитывать, что использовать комбинацию нескольких методов уменьшения дохода законом запрещено. Продавцу придется делать выбор либо в пользу вычета, либо вычитания расходов и дохода.

При продаже двух жилых объектов в одном налоговом периоде следует руководствоваться письмами Министерства финансов РФ. Суть правила сводится к тому, что при реализации жилья доходы в одном случае можно уменьшить на налоговый вычет, в другом случае – на сумму расходов.

У представителей налоговой службы на этот счет иное мнение, поскольку Налоговым кодексом РФ (пп. 2 п. 2 ст. 220) определено, что метод вычитания расходов можно применять только вместо иного способа. Этот факт следует учитывать, так как налоговые органы могут отказать в уменьшении суммы налогооблагаемой базы.

В случае продажи и покупки жилья в одном налоговом периоде оплата налога происходит в особом порядке. Лицо, которое реализовало и приобрело недвижимость, может воспользоваться двумя налоговыми имущественными вычетами.

Поделитесь с коллегами:



  • Рубрики: Бухгалтерия.