Существенные условия договора аренды

В гражданском законодательстве РФ обязательным требованием действительности любого договора является наличие в нем существенных условий. Их перечень прописан в законах и законодательных актах. В договоре могут использоваться как конкретно установленные, так и более гибкие условия – то есть та информация, которая определяется по соглашению сторон. В этой статье обсудим существенные условия договора аренды.

Существенные условия договора аренды помещения

Что представляет собой договор аренды нежилого помещения

Гражданский кодекс РФ не выделяет в системе договоров аренды такого его отдельного вида, как договор аренды нежилого помещения, поэтому отсутствуют также и специальные нормы по его регулированию. На практике в таких случаях используются общие положения об аренде (в том числе зданий и сооружений).

Договор – это свободное соглашение между сторонами (их может быть две и более), согласно которому между ними устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности. Свобода в данном случае означает, что стороны соглашения вправе самостоятельно устанавливать в договоре необходимые для себя условия. Однако эта свобода ограничивается императивными нормами – теми обязательными правилами и законами, которые действительны на момент подписания договора и должны включаться в его содержимое.

Общее понятие договора аренды характеризует его как соглашение, в соответствии с которым владелец имущества (арендодатель) за установленную оплату передает его другой стороне (арендатору) на определенный срок.

Что касается договора аренды нежилого помещения, то в нем объектом сделки будет выступать само нежилое помещение (или его часть), входящее в состав определенного здания и сооружения.

Какие условия считаются существенными

Существенные условия – это такие условия, без наличия которых договор считается незаключенным. Часть этих условий прописана в качестве существенных в законодательстве, а часть определяется сторонами. Они сами устанавливают перечень вопросов договора, по которым должно быть достигнуто обоюдное соглашение.

Объект сделки

Первым существенным условием договора является обозначение в нем объекта сделки. Это означает, что в документе должны содержаться данные, позволяющие точно определить этот объект, например:

  • его точное месторасположение – город, улицу, дом, номер помещения;
  • его вид (в данном случае это может быть нежилое помещение или его часть);
  • цели, в которых оно будет использоваться (в качестве склада, торгового или производственного помещения);
  • дополнительная информация – к примеру, этаж здания и его площадь.

Последнее условие очень важно, поскольку в некоторых случаях арендодатель устанавливает оплату в зависимости от метража помещения. Данная информация содержится в кадастровом паспорте здания.

Ранее непредоставление этого документа было основанием для законного отказа в государственной регистрации договора, особенно если он касался аренды не всего помещения, а лишь его части. В 2013 году данные условия изменились, и кадастровый паспорт стал необходим только в том случае, если до этого права арендодателя на нежилое помещение не были им зарегистрированы.

В ином случае стороны сами могут прописать в договоре описание той части здания, которая является объектом сделки. Описание может быть представлено в виде графического изображения или текстовой информации. Главное, чтобы объект аренды был четко определен и стороны пришли к взаимному соглашению относительно него.

Арендная плата


Следующее существенное условие – это размер арендной платы. В этом вопросе стороны практически ничем не ограничены – они могут по своему усмотрению определять ее размер, форму и порядок оплаты, периодичность внесения платежей. Можно выделить несколько основных способов установления размера арендной платы:

  • полностью за все помещение (которое является объектом аренды);
  • за одну единицу площади помещения (итоговая сумма вычисляется путем умножения этого значения на общую площадь объекта аренды);
  • за каждую из составляющих объект аренды частей помещения (например, за отдельные кабинеты или цеха) и т.д.

Помимо денежного способа расчета, при аренде нежилого помещения могут применяться и альтернативные варианты. Например, своего рода бартер – когда арендатор в счет стоимости пользования помещением оказывает арендодателю определенные услуги или поставляет товары.

В любом случае, в договоре должно быть четко прописано, каким способом стороны будут рассчитываться друг с другом. Если в договоре не предусмотрено пункта с такой информацией, то он также не может считаться заключенным.

Несмотря на практически полную свободу при определении способов и форм расчетов, есть некоторые исключения. Например, оплата коммунальных услуг не будет считаться формой оплаты, договор с таким условием не относится к возмездным.

Срок действия договора

Что касается срока действия документа, то он устанавливается сторонами по взаимному согласию. Несмотря на ошибочное мнение многих, это условие является не существенным, а всего лишь дополнительным – участники сделки сами для себя определяют удобный период ее действия.

Существует два способа определения сроков в договоре:

  1. Он прописывается в виде конкретной цифры. В этом случае стоит помнить, что договоры, заключенные на срок до 1 года, регистрировать не обязательно. А вот документы с более длительным сроком действия – от года и выше – подлежат обязательной государственной регистрации.
  2. В договоре отсутствуют данные о сроках его действия. Такой вариант тоже возможен, в этом случае документ будет считаться бессрочным. Регистрировать такой договор не надо, стороны могут сами определить причины для его расторжения.

Отличительной особенностью при заключении договоров аренды сооружений или зданий (в том числе и нежилых) являются требования к его форме. Она обязательно должна быть письменной, без этого договор не будет считаться действительным. Документ составляется в такой форме и подписывается обеими сторонами сделки.

Новые изменения в законодательстве существенно смягчили требования, предъявляемые к договорам. Это предоставляет участникам сделки большую свободу действий, защищает их права и интересы.

Поделитесь с коллегами:



  • Рубрики: Юридическое.