Как заключается договор аренды торгового помещения

Развитие сферы розничной торговли происходит стремительно. Растёт количество площадей таких объектов, постоянно вводятся в эксплуатацию новые торговые центры. Отношения между владельцем здания и лицами, желающими организовать свою торговую точку, регулирует законодательство и договор аренды торгового помещения.

В данном материале пойдёт речь о существенных условиях такого договора, порядке его составления и аспектах, на которые следует обратить особое внимание.

Содержание

В договоре аренды торгового помещения есть несколько ключевых пунктов, которые должны быть согласованы сторонами.

Статья 607 ГК РФ указывает, что существенным условием договора аренды любого типа является согласование условия о предмете. В данном случае речь идёт о нежилом помещении конкретной площади. Если стороны размыто укажут его местоположение, то договор будет считаться незаключённым.

Следует указывать не только номер помещения (если он есть), место его расположения, но и площадь, как торговую, так и техническую. Подсобные помещения необходимы арендатору для организации продукции и для обеспечения нужд работников, но плата за их использование существенно ниже.

В крупных торговых центрах помещения часто разделены лишь перегородками, чтобы можно было быстро изменить конфигурацию объекта под нужды конкретного арендатора. Если помещениям не присвоены номера, то следует тщательно оговорить, где именно расположена арендуемая площадь. Очевидно, что магазин возле входа или у кафе будет пользоваться большей популярностью, чем объект, находящийся в тупике.

Все эти особенности легко учесть, если приложить технический план этажа к договору. На нём можно заштриховать или иным способом выделить площадь, которую будет занимать арендатор. Такой документ должны подписать представители каждой стороны.

Срок заключения договора. При аренде на год и более договор подлежит регистрации в Росреестре. Не все арендодатели хотят заниматься такими формальностями и предпочитают заключать соглашения на 11 месяцев с последующим оформлением нового договора.

Стоимость аренды и порядок её изменения. Чаще всего стороны указывают цену за пользование 1 м² торговой и технической площади отдельно. Кроме этого, арендатору предстоит платить коммунальные платежи (электричество, отопление) и плату за пользование другими услугами (охрана, туалет, парковка, использование грузового лифта для перемещения товара и т.д.).

Все эти нюансы лучше прописать заранее, чтобы у каждой из сторон было чёткое понимание того, сколько будет стоить использование объекта договора аренды. Бывает так, что арендодатель намеренно не выделяет НДС в договоре, добавляя его впоследствии.

Также желательно установить, в связи с какими обстоятельствами стороны могут изменять данное условие. Например, договор, заключённый в период кризиса, может содержать льготные условия, и его цена не будет отвечать рыночной стоимости торговых площадей в период экономического подъёма.

Что нужно для заключения

Для составления договора необходимо изучить правоустанавливающие документы арендодателя на здание или помещение. Если владелец сам использует помещение по договору аренды, то в таком соглашении не должно быть запрета на сдачу площадей в субаренду.

Также сторонам следует ознакомиться с уставными документами своих партнёров и документами, предоставляющими полномочия их представителям. Сотрудники организации могут действовать на основании устава (например, директор), доверенности или приказа.

Как правильно составить и образец

В тексте договора должны быть определены следующие аспекты:

1. Стороны договора. В тексте должны содержаться официальные наименования арендатора и арендодателя (Ф.И.О., если кто-либо из них является физическим лицом), юридический адрес и Ф.И.О. и должность лица, которое подписывает документ;
2. Условие о торговом объекте с указанием места нахождения (в том числе адреса всего здания) и его площади;
3. Срок аренды. Если стороны не установили период действия договора, то он считается заключённым на неопределённый срок (до момента расторжения);
4. Порядок и условия оплаты. Стоимость использования торговой площади определяется сторонами самостоятельно.

Также стороны согласуют график поступления как платы за аренду, так и за потребление коммунальных и других услуг;

5. Права и обязанности сторон.

Арендатор имеет право:

• Владеть и пользоваться объектом аренды по своему усмотрению;
• Производить изменения по согласованию с собственником;
• Размещать наружную рекламу.

Арендаторы торговых площадей часто ремонтируют торговые точки по своему усмотрению. Цвет стен, пола, перегородок и стендов должен соответствовать цветам бренда. Также может быть изменена конфигурация освещения, произведены другие изменения. Все эти моменты исключительно важны для работы коммерческого объекта. Если арендодатель не позволит произвести такие изменения, то и заключать договор не стоит.

Арендатор обязан:

• Использовать помещение по назначению;
• Бережно относиться к имуществу арендодателя;
• Соблюдать правила, установленные в торговом объекте (правила пожарной безопасности, режим работы, время санитарной уборки, график завоза товара и так далее);
• Производить текущий (или капитальный) ремонт помещения;
• Предоставлять помещение для осмотра представителями арендодателя в согласованное сторонами время;
• Устранять выявленные нарушения эксплуатации в установленный срок.

Арендодатель имеет право:

• Требовать от арендатора соблюдения условий договора;
• Производить осмотр торгового объекта по согласованию с арендатором.

Арендодатель обязан:

• Предоставить помещение в пользование арендатору в течение 7 дней с момента заключения договора;
• Обеспечить возможность беспрепятственного использования объекта договора;
• Принять объект по акту приёма-передачи в течение 7 дней после окончания срока действия договора при отсутствии замечаний.

Если у сторон есть какие-либо дополнительные требования друг к другу, то лучше их согласовать в письменном виде;

6. Ответственность сторон. Арендатор платит неустойку за просрочку платежей и за ненадлежащее использование переданного имущества.

Арендодатель возместит убытки, причинённые его действиями. Например, если в течение какого-то времени использование объекта было невозможно;

7. Порядок передачи торговой площади. Как правило, с данным пунктом у сторон не возникает проблем, как и с подписанием акта приёма-передачи. Коммерческие организации производят косметический ремонт, чтобы новый объект выглядел привлекательно для покупателя, поэтому состояние торгового помещения имеет второстепенное значение;
8. Порядок разрешения споров. Стороны договариваются урегулировать конфликты путём переговоров, и только в случае невозможности достигнуть компромисса они обращаются в суд;
9. Порядок продления и расторжения договора.

Как правило, стороны не предусматривают усложнённой процедуры расторжения договора. Арендатор или арендодатель в письменном виде уведомляют друг друга о желании завершить отношения не позднее, чем за 3 месяца до этой даты. Продлевается договор автоматически на ранее согласованных условиях, если ни одна из сторон не известила другую о намерении его расторгнуть;

10. Реквизиты и подписи сторон. Договор имеет юридическую силу, если его подписали уполномоченные представители сторон.

Для каждой из сторон указывается полное наименование, юридический адрес, ИНН и банковские реквизиты. Под этой информацией пишется фамилия, инициалы и должность лица, подписавшего документ.

Как расторгнуть

Существует несколько оснований, по которым можно прекратить действие данного договора.

Арендатор может расторгнуть соглашение по следующим причинам (статья 620 ГК РФ):

• Арендодатель не предоставляет возможность пользоваться торговой площадью в течение определённого срока. Например, в помещении отсутствует электроэнергия, что влечёт невозможность осуществлять коммерческую деятельность: нет освещения, не работают кассовые аппараты. Договор фактически не исполняется;
• Объект не передан по акту в срок, установленный договором. Другая сторона либо уклоняется от подписания документа, либо сам объект находится в ненадлежащем состоянии;
• Торговая площадь имеет такие недостатки, которые препятствуют её использованию. При этом такие недостатки не могли быть обнаружены при обычном осмотре в ходе передачи объекта аренды;
• Объект был существенно повреждён в результате обстоятельств, не зависящих от арендатора, и не может использоваться;
• Арендодатель не производит капитальный ремонт, хотя был обязан произвести соответствующие работы по условиям соглашения.

Арендодатель может по своей инициативе прекратить аренду в следующих случаях (статья 619 ГК РФ):

• Другая сторона договора пользуется имуществом не по назначению;
• Происходит существенное ухудшение качества торговой площади;
• 3 раза подряд допускаются просрочки платежей;
• Не производится капитальный ремонт, хотя такая обязанность была возложена на арендатора.

Также договор расторгается, если истёк срок его действия или одна из сторон уведомила другую о том, что не желает продолжать сотрудничество.

Стороны должны уделить первостепенное внимание согласованию местоположения объекта договора и полной стоимости его использования. Тщательно проработанный договор – залог устойчивых коммерческих отношений.