Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Многие люди сталкивались или слышали о том, что договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа считается в некоторых случаях оптимальным вариантом, как для покупателя, так и для продавца. Попробуем разобраться в вопросе о том, чем будет привлекательна эта сделка и какие подводные камни она таит.

Достоинства и недостатки рассрочки для покупателя и продавца

Сегодня большинству людей, которые адекватно оценивают ситуацию на рынке недвижимости и свои доходы, приобрести жилье, тем более купить квартиру в новостройке, без ипотечного кредита или без других способов поиска денежных средств, не возможно. Тем более что откладывать деньги на приобретение той же квартиры в банк, не перспективно, так как инфляция растет быстрее, чем происходит начисление процентов по вкладам.

Поэтому, одним из вариантов приобретения квартиры является вариант ее покупки с рассрочкой платежа. Другими словами, за приобретенную квартиру покупатель обязуется отдавать деньги частями в течение определенного периода. В этом случае продавец становится кредитором, а на покупателя ложится бремя заемщика. Какие же достоинства и недостатки рассрочки платежа по договору купли-продажи квартиры появляются у покупателя и продавца?

Итак, к очевидному плюсу покупки квартиры в рассрочку стоит отнести тот факт, что не требуется собирать документы, которые бы попросил банк от своих кредиторов, касающиеся уровня их заработной платы. Кроме того, не потребуются поручители и оплата непомерных процентов банку за взятый ипотечный кредит. Также купленная квартира официально не будет заложена. На нее будет наложено ограничение, которое выражается в запрете продавать квартиру без согласия продавца.

Однако, что будет являться плюсом для покупателя, становится минусом для продавца. Другими словами, в случае неоплаты квартиры по договору купли-продажи продавцу придется обращаться в суды с той целью, чтобы покупатель смог погасить задолженность или вернуть купленную квартиру. Как правило, суды неохотно принимают решение о возврате квартиры продавцу. Они стараются уладить разногласия методами взыскания денежных средств с покупателя, что не всегда является правильным решением, так как покупатель может выплачивать эти средства много лет.

Сегодня в связи с низким спросом на рынке недвижимости рассрочку платежа используют не только физические лица между собою, но и компании застройщики, выступающие в роли продавцов. У таких компаний, как правило, срок беспроцентной рассрочки ограничен сроком вводом в эксплуатацию строящегося объекта (многоквартирного жилого дома).

Еще одной причиной, когда подписывается договор с рассрочкой платежа, является использование жилищного государственного сертификата. В данном случае в договоре отчуждения квартиры должны указываться сведения о порядке и сроках выплаты, ее размере.

По мнению экспертов, схема предоставления квартиры или другого жилья в рассрочку платежей является в целом более выгодной для обеих сторон договора. К минусу этой схемы следует отнести меньшую защищенность продавца с точки зрения действующего законодательства.

Поэтому важно правильно составить договор купли-продажи с рассрочкой платежа, чтобы в случае обращения в суд вопрос был бы решен в пользу потерпевшей стороны, которой в данном случае становится продавец.

Процедура продажи частным лицом и застройщиком

Лица, которые смогли договориться, обговорив все условия, совершить сделку, которая предполагает рассрочку платежа за приобретаемую квартиру либо другое жилье, в первую очередь обязаны грамотно составить и зарегистрировать договор с рассрочкой платежа. Он должен содержать в своем теле четко прописанные пункты, которые принято применять в договорах купли-продажи, а также сроки, по которым будет погашаться рассрочка и произойдет снятие ограничения, выраженное в виде залога.

Как и в любом договоре отчуждения недвижимости в договоре с рассрочкой платежа также описывается предмет договора, который в нашем случае представляет собой квартиру, указываются документы, на основании которых квартира принадлежит на праве собственности продавцу или на праве долевой собственности продавцам.

Кроме основных пунктов договора с рассрочкой платежа в нем обязательно должен быть прописан пункт, в котором указывается размер денежной суммы, за которую совершается покупка квартиры, график выплат и сроки ее погашения перед продавцом.

Очень важно перед покупкой у физического лица проверить квартиру:

• На отсутствие арестов и обременений;
• Нет прав третьих лиц на эту квартиру, например общая собственность супругов (в таком случае необходима нотариальное согласие на сделку);
• На отсутствие незаконных перепланировок.

Важно заметить, что при совершении сделки купли-продажи недвижимости, по которой происходит рассрочка платежа, право собственности с ограничением в виде залога в пользу продавца переходит к покупателю. Поэтому в обязательном порядке должен быть составлен акт приема-передачи квартиры.

После же того, как состоится полный расчет за квартиру, продавец с покупателем обязаны снять ограничение путем совместного обращения в регистрирующий орган, где пишутся заявления о снятии ограничения. Теперь покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Похожая процедура происходит и в случае оформления договора с рассрочкой платежей между застройщиком (юр. лицом) и покупателем, которым выступает частное (физическое) лицо. Однако здесь могут быть свои нюансы, которыми старается воспользоваться застройщик. Он захочет обезопасить себя от покупателя, который в будущем будет недобросовестно платить суммы по рассрочке платежей.

Нюансы при составлении договора, которыми пользуются недобросовестные застройщики

Застройщик может предложить будущим собственникам квартир составить предварительный договор купли-продажи, руководствуясь тем, что впоследствии, когда дом будет достроен, этот договор переделают на документ, соответствующий закону. Однако, как правило, в предварительном договоре уже прописана оплата, которую покупатель обязан вносить за приобретаемое жилье в соответствии с предложенным графиком и этот вариант несет большие риски для покупателя. Конечно, такая процедура не редкость и, как правило, в итоге дом застройщик достраивает, и новые хозяева с чувством удовлетворения въезжают в свои законные квартиры.

Однако, что делать в том случае, если по каким-либо причинам дом не удается построить и он превращается в долгострой? Как теперь вернуть уплаченные деньги? По сути, производитель работ не обязан сдать строящийся объект к определенному сроку. Поэтому обязательства застройщика, к выполнению которых мог бы принудить суд, будут сведены к минимуму.

С другой стороны, если застройщик выполняет свои обязательства по возведению многоквартирного дома в срок, однако покупатели не выполняют своих требований по уплате денежных сумм и срокам такой уплаты, то уже застройщик вправе использовать против них санкции, которые будут указаны в договоре.

Поэтому самый безопасный для покупателя вариант – это договор долевого участия (ДДУ), в котором прописан пункт о рассрочке.

Проблемы при непогашении рассрочки и другие риски

Проблемы невыполнения покупателями договоров могут быть самыми разными. К таким проблемам, в частности, стоит отнести:

• материальные трудности покупателя квартиры, включая потерю работы или понижение в должности;
• разлад в семье, включая ссоры и разводы;
• смерть человека, который решился купить жилье в рассрочку;
• оплата долгов по другим судебным решениям и т.д.

В любом случае необходимо помнить, что покупатель, подписывая договор с рассрочкой платежа, ставит себя в зависимость от обстоятельств. Поэтому, если он и решился подписать такой договор, то должен очень внимательно изучить условия рассрочки платежей, которые будут в нем прописаны.

С другой стороны, продавец в таком случае рискует не меньше покупателя. Дело в том, что после регистрации договора с рассрочкой платежа он уже не будет являться собственником квартиры. Вернуть же ее обратно вряд ли получится. Так как покупатель не отказывается от своих обязательств и будет настаивать на том, что постепенно он за квартиру рассчитается. Однако такой расчет может тянуться долгие годы, а иногда не одно десятилетие.

  Образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа скачать (Размер: 35,0 KiB | Скачиваний: 1 754)