Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Начиная с 1 марта 2013 года Федеральным Законом были внесены изменения в ГК РФ, касающиеся отмены регистрации ряда договоров, по которым совершались сделки с квартирами и с иной жилой недвижимостью. Так, в частности, согласно ст. 558 ГК РФ была упразднена регистрация договора по купле-продаже жилой недвижимости.

Теперь любые договора считаются заключенными не с момента их официальной регистрации, что подтверждалось проставлением специального штампа на договоре, а с момента подписания таких договоров сторонами (продавцом и покупателем). Теперь участники сделки освобождаются от платы за ее регистрацию. Таким образом, кроме платы за внесения изменений, если таковые были, в территориальном регистрирующем органе оплата происходит только за регистрацию права покупателя.

При регистрации такой сделки штамп ставится только на договоре покупателя, в котором оговаривается о проведенной регистрации права собственности. Продавец же получает договор без каких-либо отметок. Таким образом, регистрации теперь подлежит только переход права, после которого покупатель становится полноправным хозяином квартиры.

Какие документы будут нужны для регистрации обычного договора по купле-продаже квартиры, когда происходит прямая продажа

При регистрации сделки купли-продажи, по которой происходит прямая продажа квартиры, от сторон требуются действительные паспорта. В том случае, если одной из сторон сделки является уполномоченный представитель, то от него потребуется удостоверенная нотариусом доверенность, в которой должны быть прописаны его функции и предмет сделки с указанием точного местонахождения объекта недвижимости.

Кроме того, если в качестве собственника выступает несовершеннолетнее лицо моложе 14 лет, то от него потребуется свидетельство о рождении, а также документы (паспорт и разрешение органа опеки и попечительства о продаже недвижимости несовершеннолетним) от его законного представителя.

Также законный представитель в случае, если он действует за несовершеннолетнего, имеющего паспорт, или за гражданина, являющегося недееспособным (ограниченно дееспособным), должен тоже предоставить разрешение с органа опеки на продажу квартиры.

Продавец должен представить необходимые документы на квартиру, которые бы смогли подтвердить его право собственности. Этими документами могут являться:

• договор купли-продажи;
• договор, подтверждающий ее приватизацию;
• договор дарения;
• свидетельство о наследстве;
• нотариальный договор или договор, прошедший регистрацию в БТИ до момента открытия территориального отдела регистрации (регистрационной палаты);
• договор долевого строительства (выплате пая в ЖСК);
• решение суда, по которому жилье передавалось в собственность продавцу;
• другие документы.

Для описания квартиры будет необходим технический или кадастровый паспорт на нее. Данные в нем должны быть действительными на день подписания договора. В противном случае, если проводилась перепланировка, этот документ подлежит замене органом БТИ.

Если квартиру продает гражданин, который получил ее либо в дар, либо по наследству, то он должен представить справку с налоговой об отсутствии задолженностей. Также для заключения договора потребуется выписка из домовой книги (поквартирная карточка). Срок ее действия составляет 30 дней календарных. Она выдается в паспортном столе, в управляющей компании или ТСЖ. Перед тем, как взять выписку, следует погасить имеющуюся задолженность по своему лицевому счету, в противном случае оформление сделки будет приостановлено.

И последнее, среди общих документов, которые требуются для совершения сделки, необходимо предоставить свидетельство о браке или его расторжение, согласие супруги (супруга), который не является стороной сделки, но по закону имеет право на отчуждаемую квартиру.

В том же случае, если продавец отчуждает свою квартиру, доставшуюся ему по наследству или в связи с приватизацией жилья, дарения, то в этих случаях согласие супруги (супруга) не потребуется.

Также могут понадобиться и другие документы в зависимости от конкретных обстоятельств.

Сроки регистрации сделок купли-продажи в Москве и регионах

Сроки регистрации права по сделкам купли-продажи жилой или другой недвижимости установлены нормативно вне зависимости от региона и составляют десять рабочих дней от момента подачи документов. В том случае, если регистрируется право по договору, который нотариально удостоверен, то срок государственной регистрации составит пять рабочих дней, следующих за днем, когда были приняты документы.

С 01.01.2015 года в Москве общие сроки регистрации недвижимого имущества были приведены в соответствие на основании ФЗ №447 от 22.12. 2014 г.

Если заявители желают ускорить гос. регистрацию сделки, то они вместе с поданными документами на регистрацию могут написать заявление на процесс ускорения регистрации. Правда в этом заявлении может быть отказано ввиду загруженности территориального отдела регистрации либо выявления причин, по которым нужно будет предоставить дополнительные документы, необходимые для проведения гос. регистрации.

Расторжение сделки после ее регистрации

Расторжение сделок происходит по двум основаниям:

• по соглашению сторон;
• по требованию заинтересованной стороны, которая сможет убедить суд в веских причинах расторжения.

Что касается первого случая, то он является достаточно редким. Чтобы расторгнуть договор по обоюдному согласию, необходимо будет составить соглашение о его расторжении, в котором указываются причины расторжения, а также условия расторжения, в частности:

• продавец обязуется возвратить покупателю все деньги за купленную квартиру;
• покупатель в тоже время обязуется съехать с нее.

В том случае, если переход права еще официально не зарегистрирован, сторонам будет достаточно просто обратиться в территориальный регистрирующий орган и подать заявление о прекращении регистрации перехода права.

В том же случае, когда переход права уже осуществился и прошла его гос. регистрация, то стороны должны составить соглашение о расторжении договора, подав его в гос. орган. К важнейшему моменту такого случая относится факт, при котором по договору еще не все обязательства выполнены. Например, покупатель еще не полностью рассчитался за квартиру и она считается в залоге у продавца.

Если же обязательства по договору были исполнены, то самым лучшим вариантом станет оформление обратной сделки купли-продажи от номинального покупателя (сейчас уже продавца) к бывшему продавцу, который будет исполнять роль покупателя.

Рассмотрим второй случай, когда будет заинтересована в расторжении договора только одна сторона. Итак, заинтересованное лицо в соответствии с Законом обязано в таком случае обращаться в суд. Суд принимает к рассмотрению только основания, связанные с расторжением договора, по которым:

• произошло существенное нарушение договора другой стороной;
• иные случаи, которые будут предусмотрены договором либо законами.

Можно сделать вывод, что, например, продавец не должен обращаться в суд, требуя отмены купли-продажи по основанию, что он просто взял и передумал, хотя с другой стороны покупатель договор не нарушал. Если же он и нарушил договор, то такое нарушение должно быть существенным и смогло бы причинить другой стороне (продавцу) значительный ущерб. Под значительным ущербом следует понимать факт, при котором сторона лишается того, на что рассчитывала, когда решилась заключить договор.

В большинстве случаев, исходя из статистики, существенными нарушениями по таким договорам признаются нарушения, когда покупатели не хотят или не торопятся погасить долг за купленное жилье перед продавцами. Так же имеют место быть случаи, когда продавцы, хоть и получили деньги за жилье, уклоняются регистрировать переход права к покупателям.

Суды с большой неохотой идут продавцам навстречу и расторгают договора в случаях, когда покупатели затягивают с полным расчетом за жилье. Они зачастую предпочитают взыскивать с покупателей деньги, но к большому сожалению это в половине случаев не удается сделать или оплата за купленную квартиру затягивается на годы.

Ниже интересное видео: на что обратить внимание при составлении договора-купли продажи недвижимости.