В случае приобретения недвижимого имущества, в том числе квартиры, между сторонами возникает необходимость подкрепить договоренности о будущей сделке на период оформления необходимых документов. В этой ситуации соглашение о задатке при покупке квартиры может стать оптимальным вариантом соблюдения интересов продавца и покупателя.
БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ С ЮРИСТОМ Тел. +7 (800) 302-65-54 Бесплатно по России
Задаток является денежной суммой, передаваемой другой стороне для предоставления гарантий заключения контракта в будущем и, одновременно, служит средством обеспечения исполнения его условий.
Содержание статьи
Статья 380 ГК РФ
Общие правила внесения и определения правового статуса задатка установлены в ст. 380 ГК РФ. Они применяются к любым видам сделок, требующих исполнения финансовых обязательств. Приобретение недвижимости также может обеспечиваться внесением задатка продавцу, а в будущем эти денежные средства будут учтены при окончательном расчете.
Законодательство устанавливает следующие обязательные требования к определению предмета задатка:
- Может выдаваться только в денежной форме (передача имущества или имущественных прав не может являться задатком);
- Передаваемая сумма должна быть впоследствии учтена при окончательном расчете;
- Задаток является одним из способов обеспечения обязательства по сделке;
- Условие о признании денежной суммы задатком должно быть прямо предусмотрено сторонами в тексте соглашения, иначе она признается авансом.
От определения переданной суммы задатком или авансом зависят правовые последствия неисполнения обязательства по приобретению недвижимости. Если покупатель нарушил условия договора, и он фактически не исполнен, задаток остается у продавца. В обратном случае, если в неисполнении договора виноват продавец, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.
Именно такой четко регламентированный порядок наступления ответственности обуславливает необходимость в каждом конкретном случае указывать ссылку на передачу денежной суммы в виде задатка. Если обязательство будет прекращено по добровольному согласию между продавцом и покупателем еще до начала его фактического исполнения, задаток необходимо вернуть. Аналогичное правило действует ввиду невозможности исполнения основного обязательства.
Как составить соглашение и образец
Формально, заключение соглашения о задатке должно сопровождаться наличием заключенного договора отчуждения квартиры. Законодательство однозначно устанавливает, что задаток может выдаваться только в подтверждении заключения договора по указанной сделке.
Тем не менее, на практике данная денежная сумма вносится еще на стадии подготовки к совершению сделки, чтобы обезопасить обе стороны от одностороннего отказа от исполнения будущих обязательств. Такое формальное несоответствие нормам законодательства в большинстве случаев не имеет правового значения, ведь обе стороны заинтересованы в совершении сделки.
Чтобы составить соглашение, требуется соблюсти в форме и содержании документа ряд обязательных условий:
- Оформить соглашение в виде письменного документа с подписями обеих сторон;
- Указать реквизиты сторон и предмет сделки, для обеспечения которой передается денежная сумма;
- Определить денежную сумму, передаваемую продавцу;
- Определить, что денежная сумма является задатком;
- Установить, что данная сумма является обеспечением исполнения договора.
Образец соглашения можно найти ниже в этой статье, однако для соблюдения всех тонкостей законодательства стоит воспользоваться помощью квалифицированного специалиста. Совершение любой сделки с недвижимостью сопровождается возникновением риска потери имущества или денег. Только опытный юрист избавит стороны от проблем, связанных с надлежащим оформлением документов.
После заключения соглашения денежная сумма передается продавцу, о чем ставится соответствующая отметка в соглашении, либо выдается отдельная расписка. Соглашение составляется в двух экземплярах, каждая сторона получает свой текст документа.
Формально, по смыслу ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке не может быть заключено до завершения регистрации, так как сделки с квартирой требуют совершения государственной регистрации. Это обстоятельство делает бессмысленным юридическое значение задатка при отчуждении квартиры. Однако на практике данный вид соглашения активно применяется сторонами, в том числе и в юридической практике.
Является ли соглашение о задатке предварительным договором
Законодательство регламентирует, что предварительный договор (в том числе приобретение недвижимости) является способом установления обязанности сторон заключить в будущем основной контракт. При этом, условия предварительного договора не могут содержать положений о возникновении денежных обязательств ни в какой форме.
Таким образом, соглашение о задатке формально не может рассматриваться в качестве предварительного договора по следующим причинам:
- Соглашение содержит четко выраженное денежное обязательство;
- Соглашение может быть заключено для обеспечения исполнения договора, но не является таковым по своей правовой природе.
Таким образом, указанное соглашение не может считаться предварительным договором в силу прямого указания закона. Однако его практическое применение при совершении сделок приобретения квартиры заключается именно в согласовании сторонами важнейших условий будущего договора – предмета, суммы оплаты и обязанности продать квартиру на оговоренных условиях.
Что влечет за собой несоблюдение письменной формы соглашения
Данное соглашение не рассматривается законодательством как самостоятельный договор, а при определении формы его заключения не указывает на недействительность при нарушении требования к форме. Если соглашение заключается не в простой письменной форме, а на основании устных договоренностей между сторонами, оно не может признаваться недействительным по этому основанию.
Тем не менее, именно письменная форма позволяет сторонам определить все необходимые условия о передаче денежной суммы, поэтому нарушение формы не позволит сторонам использовать текст соглашения в качестве надлежащего доказательства в случае возникновения спора.
Является ли расписка соглашением о задатке
Одним из условий соглашения о задатке является указание условия о такой форме передаче денежных средств в тексте документа. Если не указать, что передаваемые деньги являются задатком, он будет считаться авансом.
По этой причине документ, составляемый в форме расписки, может содержать условие о задатке. В этом случае расписка по своему содержанию будет являться соглашением о задатке. Если стороны не укажут, в какой форме передаются деньги в обеспечение исполнения договора, денежная сумма будет считаться авансом.
Подлежит ли соглашение о задатке регистрации
В ст. 380 ГК РФ указано на необходимость соблюдения простой письменной формы соглашения, при этом не указано требование о соответствии данного документа форме основной сделки. Приобретение недвижимости требует проведения регистрации в органах Росреестра, однако правоотношения по передаче задатка не являются самостоятельным видом договора и не подпадают под требование о государственной регистрации.
Более того, законодательство определяет задаток как средство обеспечения при заключении договора. Средства и способы обеспечения подлежат государственной регистрации только в случаях, прямо установленных законом (например, залог недвижимого имущества).